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a b c d e f g h i j k l m n o p q r s t u v w x y z
Administrateur de biens

L'administrateur de biens est le mandataire d'un propriétaire ou d'un syndicat de copropriétaires, pour gérer un ou plusieurs biens immobiliers.

Avenant

Acte par lequel on modifie les termes d'un contrat en vigueur.

Acompte

Somme d’argent qui accompagne une promesse titre supplétif synallagmatique d’achat d’un bien immeuble et qui sera imputée en réduction du prix du bien lors de la réalisation éventuelle de l’acte de vente.

Acte authentique

Ecrit établi par un officier ministériel (notaire par exemple) dont les affirmations font foi jusqu'à inscription de faux.

Acte sous seing privé

Acte écrit rédigé par un particulier et qui comporte la signature manuscrite des parties. Cet écrit est destiné le plus souvent à rapporter la preuve de l'existence d'une situation juridique.

Affectation des locaux

Détermination d'une finalité particulière en vue de laquelle un bien sera utilisé.

Agent immobilier

Professionnel qui représente le propriétaire, l'acheteur, le locataire ou le bailleur lors de la vente ou de la location d'appartements, d'immeubles, de fonds de commerces, de terrains… L'agent immobilier n'est pas propriétaire des biens qu'il propose à la vente ou à la location. Il agit en tant qu'intermédiaire et assure une prestation de service qui consiste à rechercher un locataire ou un acquéreur avec des garanties financières et juridiques répondant aux dispositions de la loi du 2 janvier 1970 (Loi Hoguet) et de son décret d'application en date du 20 juillet 1972.

Asset manager (gestionnaire de fonds)

Spécialiste responsable de la valorisation d’un patrimoine. L’asset manager gère un fonds pour le compte d’un ou de plusieurs investisseurs et avec lesquels il peut co-investir.

Bail

Contrat régissant les droits et obligations du propriétaire d'un bien (loueur) qui le met à disposition de l'utilisateur (locataire) moyennant une redevance périodique (loyer) pour une durée prédéfinie. Dans l'immobilier de l'entreprise, plusieurs types de baux sont généralement utilisés :

  • Le bail professionnel : c'est un contrat de location conclu pour un local hébergeant une profession libérale, une association ou autre organisme à but non lucratif. Si l'activité est exercée au domicile, il s'agira d'un bail mixte
  • Le bail commercial : c'est un contrat de location concernant un local dans lequel est exercée une activité commerciale ou industrielle (entreprise immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés) ou une activité artisanale (entreprise immatriculée au Répertoire des Métiers).
  • Le bail précaire : permet de louer des locaux commerciaux pour une période de deux ans maximum.
  • Le bail de sous-location : la sous-location dans le cadre d'un bail commercial n'est possible qu'à certaines conditions.
Bail vert

Le « bail vert » est le nom donné à une annexe environnementale imposée par l'article 8 de la loi Grenelle II sur les baux conclus ou renouvelés à compter du 1er janvier 2012 (locaux de plus de 2 000 mètres carrés de bureaux ou de commerces).

Selon cette annexe, le locataire et le propriétaire devront se communiquer mutuellement toutes informations utiles relatives aux consommations énergétiques des locaux loués. Le locataire permettra par ailleurs au propriétaire d'accéder aux locaux loués pour la réalisation de travaux d'amélioration de la performance énergétique.

BBC

Un bâtiment basse consommation selon la Réglementation thermique française RT2012 est un bâtiment, dont la consommation conventionnelle en énergie primaire, pour le chauffage, le refroidissement, la ventilation, la production d'eau chaude sanitaire, l'éclairage et les auxiliaires techniques (pompes…), est inférieure de 80 % à la consommation normale règlementaire.

Bénéficiaire

Dans un acte de pré-vente, le bénéficiaire, personne physique ou morale, est le futur acquéreur.

Bail à construction

Bail de longue durée (18 à 99 ans) par lequel le preneur, titulaire d’un droit réel, s’oblige à édifier et entretenir des constructions sur le terrain loué. A l’expiration du bail et sauf stipulation contraire, les constructions deviennent la propriété du bailleur.

Bail dérogatoire

Bail prévu à l’article L. 145-5 du nouveau Code de commerce (anciennement article 3-2 du Décret du 30 septembre 1953) qui échappe au champ d’application du statut protecteur des baux commerciaux à condition de ne pas excéder une période maximale de 24 mois. Si à l’expiration de cette durée, le preneur est laissé en possession, il s’opère un nouveau bail soumis au statut des baux commerciaux.

Bail emphytéotique (ou emphytéose)

Bail de longue durée de 18 à 99 ans, portant sur un immeuble et conférant au preneur (emphytéote) un droit réel.

Bardage

Revêtement protecteur mince, à dilatation libre, de l'ossature ou des murs extérieurs d'un bâtiment.

Bureaux

Sont considérés comme locaux à usage de bureaux tels que définis à l'article R 520.1.1-1 et 2 du code de l'urbanisme.

Cadastre

Document cartographique qui donnent la représentation géographique et parcellaire d'un territoire donné, les limites et les mesures des parcelles de terrain ainsi que des numéros de référence renvoyant à des documents administratifs, notamment à des fins légales (enregistrement des droits réels), juridiques (délimitation du droit de propriété) ou fiscales (impôt foncier).

Cahier des charges

Un cahier des charges est un document visant à définir exhaustivement les besoins réel de l'entreprise

Certificat d'urbanisme

Document administratif définissant le cadre de la construction immobilière. Il précise les dispositions d'urbanisme propres au terrain comme les raccordements aux réseaux publics, hauteur, surface constructible.

Cession de bail

La cession de bail est un contrat par lequel le titulaire du bail en transmet le bénéfice à un tiers. Le cessionnaire remplace le cédant et devient le nouveau locataire.

Cession de bail (lease back)

Le lease-back est une procédure par laquelle une firme propriétaire d'un bien d'équipement ou à usage professionnel le cède à une société de crédit-bail, qui le remet immédiatement à sa disposition par une opération de crédit-bail immobilier. De telles opérations ont essentiellement pour but de procurer à l'entreprise des capitaux à long terme pour financer des immobilisations nouvelles, ou de consolider des crédits relais à court terme pour rééquilibrer le bilan. Cet artifice disparaît lors de l'établissement de comptes consolidés.

Clause pénale

La clause pénale est celle par laquelle une personne s'engage à payer en cas d'inexécution de la convention, une compensation forfaitaire pour le dommage éventuellement subi par la suite de ladite inexécution

Coefficient d'occupation des sols

Il détermine la surface constructible sur un terrain. Cette surface est obtenue en multipliant ce coefficient par la surface du terrain.
Ainsi une parcelle ayant un C.O.S. de 0,8 ne pourra avoir que 80% de sa surface construite.

Compromis de vente

C'est un acte officiel qui engage à la fois acheteur et vendeur à conclure une transaction, un contrat. Les parties se sont entendues sur le prix et la chose

Conditions suspensives

Le compromis de vente peut être assorti de condition(s) suspensive(s).
Le caractère définitif de la vente est dès lors subordonné à la survenance d'un événement futur et incertain. A défaut de réalisation, la vente sera nulle et non avenue.

Crédit bail (leasing)

C'est la technique de crédit dans laquelle le prêteur offre à l'emprunteur la location d'un bien, assortie d'une promesse unilatérale de vente, qui peut se dénouer par le transfert de la propriété à l'emprunteur.

Cartes communales

Erigées au rang de document d’urbanisme par la nouvelle loi Solidarité et Renouvellement Urbain (SRU), les cartes communales sont des documents devant permettre aux petites communes non dotées de PLU (Plan local d’urbanisme) de délimiter sur leur territoire les zones constructibles et non constructibles.

Caution

Personne qui s’engage à garantir l’exécution d’un contrat pour l’une des parties au profit de l’autre. Lorsque la caution accepte d’exécuter elle-même, en cas de défaillance du débiteur principal, elle est appelée caution personnelle. Lorsque la caution, au lieu de s’engager à exécuter personnellement, offre en garantie une hypothèque sur un immeuble lui appartenant, elle est dite caution réelle."

Centre commercial

Ensemble commercial (en périphérie ou en centre ville), d'une surface égale ou supérieure à 5 000 m², regroupant au moins dix magasins de détail de dimensions diverses et des entreprises de services. Il est en général conçu, planifié, réalisé et géré comme une unité et dispose, le plus souvent, d’une aire de stationnement.

Centre-ville (high street)

Un des trois domaines d’exploitation commercial avec la périphérie et les centres commerciaux. Le centre-ville correspond généralement aux boutiques de pied d’immeuble.

Charges de copropriété

Ensemble des dépenses nécessaires à l’entretien et aux réparations des parties communes et des services collectifs de l’immeuble. On distingue parmi ces charges celles dites récupérables par le bailleur de celles qui ne le sont pas.

Charges récupérables

Ensemble des frais engagés par le bailleur, distincts du loyer principal, qu’il peut se faire rembourser par le locataire. En matière de baux d’habitation, les charges récupérables sont limitativement énumérées par le décret du 26/08/87 ; elles concernent les dépenses relatives à l’entretien courant du bien, des équipements mentionnés au contrat ainsi que des menues réparations et certaines taxes.

Chargeur

Industriels ou grands distributeurs. Personne physique ou morale qui effectue la mise en place et dispose les marchandises sur/ou dans le véhicule de transport. Ce terme désigne aussi l’expéditeur de la marchandise. Dans la terminologie maritime, le chargeur est l’affréteur.

Clés-en-main

Transaction réalisée alors que l’immeuble est encore un projet ou en cours de construction, mais dont la structure sera modifiée pour les besoins de la société utilisatrice.

Cloisons

Ce terme désigne en général les séparations non-porteuses qui délimitent les différentes pièces d'une construction. On parle alors de cloisons distributives ou de séparations. Elles peuvent être en briques, parpaings, carreaux de plâtre, etc. et mesurent en principe entre 5 et 7 centimètres d'épaisseur. Mais il existe également des cloisons qui, fixées contre un mur, permettre d'améliorer l'isolation phonique et thermique. On parle alors de contre-cloisons ou cloisons de doublage.

Coefficient d’Emprise au Sol (CES)

Ce ratio permet de réduire l’importance de la surface de sol occupée par des bâtiments sans prendre en compte leur hauteur. Le coefficient d’emprise au sol est défini comme le rapport de la surface occupée par la projection verticale sur le sol des volumes hors œuvre des bâtiments, à la surface de la parcelle. Lorsque la propriété est partiellement atteinte par une opération de voirie, la surface de la parcelle prise en compte est celle qui reste hors emprise de la voirie.

Commerce (Retail)

Activité de vente directe sur un site de biens et/ou de services. Commission Départementale d’Equipement Commercial (CDEC) : Cette commission est chargée d’étudier les demandes d’autorisations d’ouvertures de grandes surfaces. Cette autorisation doit être obtenue par les espaces de vente de plus de 300 m². Les critères pris en compte sont la protection de l’environnement, le confort d’achat des consommateurs, la densité commerciale de la zone de chalandise, etc…

Commission Nationale d’Equipement Commerciale (CNEC)

Cette commission composée de magistrats et de hauts fonctionnaires traite les recours suite à un refus d’autorisation d’ouverture d’une grande surface par une CDEC.

Compte propre

Projet entrepris et réalisé pour le propre compte d’une société, propriétaire ou non du terrain.

Condition résolutoire

Evénement futur et incertain qui, s’il se réalise, fait disparaître rétroactivement l’existence d’un droit.

Contrat de promotion immobilière

Contrat qualifié de mandat d’intérêt commun par lequel une personne dite « promoteur immobilier » s’oblige envers le propriétaire d’un terrain, maître de l’ouvrage, à faire procéder au moyen de contrats de louage d’ouvrage, à la réalisation d’un programme de construction pour un prix convenu, ainsi qu’à faire procéder elle-même ou à faire procéder, moyennant une rémunération convenue, à toute ou partie des opérations juridiques, administratives et financières concourant au même objet.

Convention d’occupation précaire

Convention d’émanation jurisprudentielle en marge du bail, caractérisée par le caractère fragile et précaire du droit de jouissance conféré au preneur. La durée de l’occupation est par nature incertaine dans la mesure où le propriétaire a la faculté de reprendre l’immeuble à tout moment. En outre, cette convention doit être justifiée par l’existence d’un motif de précarité précisé dans l’acte.

La convention d’occupation précaire n’est pas soumise au statut des baux commerciaux, elle échappe également aux règles du louage d’ouvrage contenues dans le Code civil.

Copropriété

Situation de tout immeuble bâti ou groupe d’immeubles bâtis dont la propriété est répartie, entre plusieurs personnes, par lots comprenant chacun une partie privative et une quote – part de partie commune. La loi du 10/07/1965 et son décret d’application du 17/03/1967 institue en la matière un régime unique et largement impératif.

Coût de remplacement brut

Coût servant à définir la valeur de remplacement d’un immeuble; il comprend le coût d’achat du terrain et le coût de construction des bâtiments et agencements immobiliers, impôts non récupérables, frais, taxes et honoraires inclus.

Coût de remplacement net

Coût de remplacement brut duquel on déduit une dépréciation tenant compte de la vétusté et de l’obsolescence.

Depôt de garantie

Somme d'argent confiée en garantie d'exécution du contrat. Dans le cas d'une location, elle est remise au bailleur par le locataire lors de son entrée dans les lieux, et lui est restituée en fin de location à condition qu'il ait payé ses loyers et charges et correctement entretenu le bien. Dans le cas d'un avant-contrat de vente (promesse ou compromis), le dépôt de garantie sert à assurer la signature du contrat définitif dans toute sa conformité.

Droit de préemption

Droit dont bénéficient l'Etat et les collectivités publiques d'acquérir prioritairement un bien immobilier ou un terrain lors de sa mise en vente

Dédit

Faculté offerte à l'acquéreur de se délier de l'engagement d'achat pris par lui moyennant le versement d'une somme d'argent.

Demande placée

Ensemble des transactions, à la location ou à la vente, réalisés par des utilisateurs finaux, y compris les clés en mains.

Disponibilité immédiate

Ensemble des surfaces vacantes aujourd’hui, proposées à la commercialisation.

Disponibilités futures :

Disponibilités certaines :

  • Les locaux en cours de construction, de restructuration ou de rénovation;
  • Les locaux dont les travaux n’ont pas commencé, mais pour lesquels la date de début du chantier est définie;
  • Les libérations certaines.

Disponibilités probables :

  • Les locaux pour lesquels les autorisations administratives ont été obtenues, mais dont les travaux ne débuteront qu’après engagement d’un ou plusieurs utilisateurs pour tout ou partie des surfaces;
  • Les locaux pour lesquels une demande de permis de construire a été déposée ou pour lesquels le délai de recours des tiers, après l’obtention du permis de construire, n’a pas encore été purgé;
  • Les libérations probables.

Disponibilités éventuelles :

  • Les charges foncières maîtrisées par un promoteur, qui a clairement indiqué son intention de lancer un projet;
  • Les projets pour lesquels la visibilité, en termes de faisabilité et de date de disponibilité, est encore faible;
  • Les libérations éventuelles.
Droits de mutation

Taxes frappant les transmissions de propriété, d’usufruit ou de jouissance de biens meubles ou immeubles.

Entrepôts

Cette destination comprend les locaux d'entreposage et de reconditionnement de produits ou de matériaux. Sont assimilés à cette destination tous locaux d'entreposage liés à une activité industrielle, commerciale ou artisanale et de façon plus générale tous locaux recevant de la marchandise ou des matériaux non destinés à la vente aux particuliers dans lesdits locaux.

Etat des lieux

Document établi contradictoirement entre le bailleur et le preneur à l'entrée comme à la sortie dans les lieux. La comparaison de ces deux états permet d'identifier les éventuelles dégradations dont le locataire devra répondre.

Externalisation

Action de faire faire à l'extérieur (sous-traiter) un activité précédemment réalisée au sein de l'entreprise

Etablissement recevant du public (ERP)

Le terme désigne les lieux publics ou privés accueillant des clients ou des utilisateurs autres que les employés (salariés ou fonctionnaires). Ces établissements sont soumis à une réglementation spécifique en ce qui concerne l’accessibilité des lieux, la sécurité…

Expert immobilier

Professionnel dont la fonction est d’estimer et d’évaluer la valeur vénale ou locative des biens immobiliers : immeubles d’habitation, fonds de commerce, locaux commerciaux ou industriels.

Deux sortes d’activités sont exercées au titre de cette profession :
  • une activité réglementée : expertise judiciaire effectuée sur désignation de l’expert par un Tribunal;
  • une activité libre : expertise pratiquée dans le cadre amiable ou conventionnel.
Expropriation

Procédure engagée par l’Administration par laquelle le propriétaire d’un bien immobilier se voit contraint de céder son droit de propriété au profit de l’état, pour un motif d’utilité publique et en contrepartie d’une juste et préalable indemnité.

Frais d'acquisition

Les frais d'acquisition sont constitués par les droits, taxes, impôts, frais d'obtention de pièces administratives et par les honoraires du notaire. En fonction du type de logement acheté (neuf ou ancien) et du mode de règlement (avec ou sans financement), ces frais varient de 3 à 8.5% du montant de l'acquisition.

Faux-plafond

Plafond installé en-dessous d'un autre pour réduire la hauteur sous plafond ou masquer des canalisations et des câbles électriques.

Foncière

Une société foncière est une entreprise dont l’objet social est la détention d’un parc immobilier dans le but de le louer et/ou de l’utiliser afin d’en maximiser le rendement et la rentabilité. Le cœur de métier d’une foncière est la gestion d’un parc immobilier. Son activité porte sur le logement, l’immobilier d’entreprise (bureaux, commerces, locaux industriels, entrepôts…) mais également l’immobilier d’exploitation (hôtels, maisons de retraite, résidences universitaire…).

Fonds d’investissement

Ce sont des véhicules de placement souvent collectifs (en multipropriété). Ils ont pour objectif la détention d’actifs financiers ou immobiliers gérés selon des modalités connues à l’avance (type d’actifs financiers, politique de gestion, objectifs recherchés, frais, montant de la part, rythme de calcul de sa valeur,...). Il existe des fonds d’investissement fermés (qui n’émettent plus de nouvelles actions après leur lancement et qui ne rachètent pas d’actions précédemment émises) et les fonds d’investissement ouverts (qui émettent quotidiennement des nouvelles actions et qui achètent des actions précédemment émises).

Fonds de commerce

Ensemble d’éléments corporels (matériel, outillage, marchandises) et incorporels (droit au bail, enseigne, clientèle et achalandage, brevets et marques) qui appartiennent à un commerçant ou à un industriel et lui permettent d’exercer son activité, le tout constituant une universalité juridique soumise à des règles particulières.

Fonds de pension

Ces organismes investissent les capitaux d’épargnants particuliers en valeurs mobilières et immobilières afin d’assurer les pensions des futurs retraités. Dans ce cadre, ces organismes présentent une certaine aversion pour le risque. Lorsque le choix d’investissement se tourne vers des actifs immobiliers, les fonds de pension s’orientent généralement vers des actifs sécurisés (bon état, bien situés, loués…).

Franchise

Système de commercialisation de produits, de services ou de technologies, basé sur une collaboration étroite et continue entre des entreprises juridiquement et financièrement distinctes et indépendantes, qui sont le franchiseur et les franchisés. Contre paiement d’une redevance, le franchisé a le droit d’exploiter une marque ou une formule en échange de service régulier.

Garantie

C'est ce qui assure l'exécution et le respect des termes du contrat. On dénombre plusieurs garanties : la garantie biennale, la garantie d'achèvement, la garantie de bon fonctionnement, la garantie contre les impayés de loyers, la garantie de livraison, la garantie décennale, la garantie de parfait achèvement, la garantie de surface...

Honoraires de commercialisation

Somme versée en échange de services professionnels.

HQE

La haute qualité environnementale (HQE) est un concept environnemental français datant du début des années 1990, qui a donné lieu à la mise en place de l'enregistrement comme certification « NF Ouvrage Démarche HQE » par l'AFNOR inspirée du label haute performance énergétique auquel il ajoute une dimension sanitaire, hydrologique et végétale.

Hypotheque

Garantie accordée par un débiteur à un créancier établie sur la valeur d'un bien immobilier. Cette garantie est enregistrée au bureau des hypothèques.
En cas de non remboursement d'un prêt, le prêteur peut faire vendre le bien immobilier pour se rembourser.

Hypermarché

Un hypermarché est un établissement de vente au détail en libre-service qui réalise plus du tiers de ses ventes en alimentation et dont la surface de vente est supérieure ou égale à 2 500 m². - See more at:

Impôt fonciers

Également appelé taxe foncière, l'impôt foncier est redevable par tous les propriétaires d'immeubles.

Indémnité d'éviction

Somme versée par le bailleur au locataire d'un bail commercial pour compenser le non renouvellement du bail.
Elle doit être égale au préjudice causé au locataire. L'estimation s'appuie sur les frais de déménagement et de réinstallation.

Indéxation

Réajustement d'une rente viagère, d'un revenu ou d'un loyer en fonction d'un indice de référence établie par l'INSEE.

Indice des coûts de la construction

Indice établi chaque trimestre par l'INSEE et publié au Journal officiel.
Cet indice permet au bailleur de réviser à chaque date anniversaire du contrat le montant du loyer. Depuis le 1er janvier 1995, l'indexation s'effectue sur la valeur moyenne de l'indice calculée sur les 4 derniers trimestres.

INSEE

Au sein du Ministère de l'Économie et des Finances, l'Institut National de la Statistique et des Études Économiques (INSEE) rassemble, traite, analyse et diffuse les données statistiques relatives à l'économie et à la société.
L'institut a été créé en 1946.

Investissement locatif

Se dit d'un achat immobilier destiné à être mis en location pour en obtenir des revenus locatifs.

Investisseurs Institutionnels

Acteur particulièrement déterminant du marché de l'immobilier de l'entreprise du fait de l'importance des fonds qu'il est amené à y placer ; regroupent les organismes de placement collectif (OPC), les compagnies d'assurances et les fonds de pension.

Investisseurs privée

Un Investisseur Privé se définit comme une personne qui agit pour son propre compte et qui n'est pas employée par une société, n'est pas partenaire, ou n'appartient à aucune autre entité liée à des investissements financiers.

Immeuble ancien

Immeuble de plus de 10 ans non rénové ou restructuré.

Immeuble de Grande Hauteur (IGH)

Immeuble dont le planché bas du dernier niveau se situe à plus de 50 mètres du sol pour les immeubles à usage d’habitation et à plus de 28 mètres pour les autres bâtiments. Ils sont sujets à des normes de sécurité strictes, particulièrement concernant la protection incendies.

Immeuble dernière génération

Immeuble neuf ou lourdement restructuré avec une architecture moderne. Les équipements techniques sont de pointes et l’aménagement intérieur est conforme à l’utilisation par un siège social.

Immeuble de standing

Notion qualitative désignant un immeuble neuf, rénové ou restructuré avec une architecture moderne. Les équipements techniques sont performants et l’aménagement intérieur y est de qualité.

Immeuble en blanc

Immeuble destiné à la location (en général), dont la construction est lancée sans qu’il ait été loué à l’avance à un ou plusieurs utilisateurs.

Immeuble neuf

Immeuble nouvellement construit, de moins de 5 ans et n’ayant jamais été occupé. Cette catégorie d’immeuble est fiscalement assujettie à la TVA en cas de vente.

Immeuble récent

Immeuble de moins de 10 ans, non rénové et restructuré et ayant déjà été occupé.

Immeuble rénové

Immeuble ayant déjà été occupé et ayant fait l’objet d’une rénovation légère non assujettie à l’obtention d’un permis de construire.

Immeuble restructuré

Immeuble ayant fait l’objet d’une restructuration lourde avec passage en TVA, avec ou sans conservation de la façade principale.

Immeuble standard

Immeuble neuf ou rénové avec une architecture traditionnelle. Les équipements techniques sont basiques et l’aménagement intérieur est sobre.

Immeubles collectifs

Deux approches de la valeur vénale peuvent être pratiquées pour les immeubles collectifs, en particulier pour le logement :

  • soit une vente « en bloc »,
  • soit une cession lot par lot (« vente à la découpe »).
Indemnité d’immobilisation

Somme d’argent stipulée au bénéfice du promettant, dans le cadre d’une promesse unilatérale de vente, en contrepartie de l’immobilisation du bien promis pendant la durée de l’option. Cette indemnité sera versée au promettant par le bénéficiaire si celui-ci renonce à lever l’option.

Jouissance

Utilisation ou perception des fruits d'un bien immobilier.
C'est par exemple le cas des loyers.

Lancement en blanc

Construction lancée sans location ou vente préalable à utilisateur.

Lancement en gris

Projet avec permis de construire obtenu, qui ne sera lancé qu'après location ou vente de tout ou partie à un utilisateur.

Livraison

La livraison est l'acte par lequel le vendeur remet le bien acheté à la disposition de l'acquéreur.
Dans la construction de locaux neufs, la livraison est l'acte par lequel le maître d'ouvre, une fois l'ouvrage achevé, le met à la disposition du maître d'ouvrage.

Loyer

Somme versée par le locataire au propriétaire en contre partie de la jouissance d'un bien immobilier donné en location

Local d’activités

Bâtiment ou lot, avec un rez-de-chaussée offrant une hauteur libre supérieure à 4 mètres, avec accès de plain pied et/ou à quai, dont la fonction principale est destinée à des activités de production, de petit assemblage, de petite distribution et/ou de petit stockage. Ce local permet de regrouper toutes les fonctions d’une entreprise sous un même toit. Principales caractéristiques : pourcentage de bureaux associés inférieur ou égal à 35 %, hauteur sous plafond supérieure à 4 mètres pour les halls d’activités, accessibilité directe des camions pour la partie activités/stockage, accès à quai ou de plain pied, résistance au sol supérieure à 1 tonne par mètre carré.

Local d’activités Spécifique

Bâtiment ne correspondant à aucune des trois catégories définies ci-dessus en raison de sa taille, de sa surface et/ou de ses caractéristiques techniques (conception basée sur un usage spécifique - ex : usine). Local d’activités Tertiaires : bâtiment ou lot individuel comportant au moins 35 % de bureaux, permettant l’association verticale et/ou horizontale d’activités légères et de bureaux à usages multiples : laboratoires, bureaux d’études, activités de recherche, de production ou de petit assemblage, etc. Principales caractéristiques : hauteur sous plafond inférieure à 4 mètres, pourcentage de bureaux associées supérieur à 35 %.

Location-gérance

Contrat par lequel le propriétaire d’un fonds de commerce (le bailleur) confie, en vertu d’un contrat de location, l’exploitation de son fonds à une personne appelée «gérant » qui exploite ce fonds en son nom, pour son compte et à ses risques et périls et qui paie au propriétaire un loyer ou une redevance.

Location-vente

Contrat par lequel le propriétaire d’une chose la donne en location à une personne qui, à l’expiration d’un temps déterminé, a la faculté ou l’obligation de l’acheter (crédit-bail, lease-back, location-accession).

Logisticien

Organisateur et gestionnaire dont la tâche est d’optimiser le déplacement ou le stockage des biens, matières premières ou produits finis pour réduire au maximum les coûts d’une entreprise. Ainsi, le logisticien est le gestionnaire des flux quelque soit le domaine d’activité de l’entreprise. Il travaille donc chez les industriels, les transporteurs ou dans la grande distribution.

Logistique

Gestion des flux de marchandises pour le compte de tiers. Les principales activités de la logistique sont le transport, le stockage et l’entreposage, mais aussi l’emballage, l’étiquetage, suivi des commandes, traçabilité, assemblage…

Loi Carrez

Elle rend obligatoire la mention de la superficie privative des lots de copropriété dans tout avant-contrat et contrat de vente. La superficie à prendre en compte est celle des planchers des locaux clos et couverts après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d’escalier, gaines, embrasures de portes et de fenêtres. Il n’est pas tenu compte des planchers des locaux d’une hauteur inférieure à 1,80 mètre. Sont exclus de cette obligation, les caves, garages, emplacements de stationnement ainsi que les lots ou fractions de lots inférieurs à 8 m².

Loyer « prime »

Moyenne pondérée des 10 transactions les plus élevées en termes de valeurs locatives, recensées au cours des six derniers mois et portant sur une surface supérieure ou égale à 500 m² dans une zone géographique donnée.

Loyer économique

Le loyer économique correspond au loyer effectivement payé par le locataire, déduction faite des franchises et remises commerciales.

Loyer facial

Le loyer facial correspond à la valeur figurant sur le bail acté entre les deux parties.

Loyer moyen pondéré

Moyenne des loyers d’un secteur géographique pondérée par le parc de chacun des arrondissements ou communes composant ce secteur.

Mandat

Acte par lequel une personne (mandant), donne à une autre (mandataire), le pouvoir d'accomplir en son nom et pour son compte un ou plusieurs actes juridiques, comme une vente, un achat, une location...

Plusieurs formes de mandats :

  • Mandat de vente
  • Mandat de location
  • Mandat de recherche de location
  • Mandat de recherche d'une acquisition

Le mandat se décline également en 3 types :

  • Le mandat exclusif
  • Le mandat simple
  • Le mandat co-exclusif

Maître d’oeuvre

Personne physique ou morale chargée de concevoir et de réaliser un ouvrage ou des travaux immobiliers pour le compte du maître de l’ouvrage, ou d’en diriger la réalisation.

Maître d’ouvrage

Personne physique ou morale, propriétaire d’un terrain, pour le compte de laquelle est réalisée une opération de construction.

Marchand de biens

Professionnel dont l’activité consiste à acheter des immeubles pour son propre compte et les revendre ensuite en bloc ou à la découpe avec l’intention de réaliser une plus value.

Messagerie

La messagerie est une modalité de transport de marchandises qui traite, par des moyens essentiellement routiers, les envois de moins de 3 tonnes constitués de colis par un prélèvement, groupage-dégroupage et une distribution.

Modalités de passage du POS au PLU (article L. 123-19 du Code de l’urbanisme)
  • Les POS approuvés avant l’entrée en vigueur de la loi SRU, du 13 décembre 2000, sont soumis au nouveau régime juridique des PLU mais leurs dispositions demeurent applicables en leur état, jusqu’à la prochaine révision.
  • Les POS rendus publics avant l’entrée en vigueur de la loi sont également opposables en leur état et leur approbation reste soumise au régime antérieur, à condition que celle-ci intervienne dans un délai d’un an à compter de l’entrée en vigueur de la loi.
  • Lorsqu’un POS est en cours de révision et que le projet de plan a été arrêté avant l’entrée en vigueur de la loi, la révision reste soumise au régime antérieur à condition que son approbation intervienne dans un délai d’un an à compter de l’entrée en vigueur de la loi.
  • Les dispositions d’un POS, dont l’application anticipée a été décidée avant l’entrée en vigueur de la loi, demeurent applicables jusqu’à l’expiration du délai de 6 mois à compter de la date à laquelle elle est devenue exécutoire.
Notaire

Officier ministériel et officier public chargé de recevoir ou de rédiger des actes ou des contrats leur conférant ainsi l'authenticité qui les rend incontestable.

Nullité

Annulation d'un acte juridique suite au non-respect des conditions nécessaires à sa réalisation.

Nantissement :

Dit civil : Contrat par lequel un débiteur remet une chose mobilière ou immobilière à son créancier pour la garantie de sa dette. Le nantissement d’une chose mobilière s’appelle un gage ; le nantissement d’une chose immobilière s’appelle l’antichrèse. Droit commercial : Forme de gage sans dépossession du débiteur utilisée en droit commercial (nantissement du fonds de commerce, du matériel ou de l’outillage…).

Nue - propriété

Droit réel principal, démembrement du droit de propriété, qui donne à son titulaire le droit de disposer de la chose (droit d’aliéner) mais ne lui confère ni l’usage ni la jouissance, lesquels sont les prérogatives de l’usufruitier sur cette même chose.

Organisme de Placement Collectif dédié à l’Immobilier (OPCI)

Les OPCI sont des sociétés non cotées destinées à drainer l’épargne publique ou institutionnelle vers des actifs immobiliers qui pourraient prendre le relais des SCPI. Le patrimoine des OPCI doit être composé d’un minimum de 60 % d’actifs immobiliers et d’au moins 10 % de liquidités ou d’instruments financiers. Les OPCI seront exonérés d’impôt sur les sociétés sous condition de contribution à hauteur d’au moins 85 % des produits nets des actifs corrigés d’un amortissement théorique d’au minimum 50 % des plus-values de cession d’immeuble.

Permis de construire

Le permis de construire est une autorisation administrative, délivrée par l'autorité compétente, qui doit être obtenue avant d'entreprendre une construction nouvelle ou de modifier une construction existante.

Plan d'Aménagement de Zone (P.A.Z)

Document d'urbanisme s'appliquant aux Zone d'aménagement concerté (ZAC) et qui réglemente les droits d'utilisation des sols sur cette zone. Son contenu est le même que celui d'un Plan d'Occupation des Sols (POS).

Préavis

Acte unilatéral mettant fin à un contrat de location.
Il doit respecter certaines conditions de délais (6 mois pour les baux commerciaux)

Promesse de vente

Cet avant-contrat se fait sans notaire (sous seing privé) entre le vendeur (appelé "promettant") et l'acheteur (appelé "bénéficiaire").
Le principe est que le bénéficiaire a la faculté d'acheter ou non le terrain pendant un certain temps : il s'agit d'une "option à durée déterminée". Pendant cette durée, le promettant s'interdit de vendre le bien à une autre personne même si celle-ci lui fait une proposition plus avantageuse. En contrepartie, le bénéficiaire verse une indemnité d'immobilisation

Parc d’activités

Ensemble clos, clairement délimité, pour lequel il existe une « communauté d’intérêts » entre les propriétaires et/ou les occupants. Principales caractéristiques : 8 lots minimum, 3 000 m² minimum, existence d’une « communauté d’intérêt » (mutualisation d’une ou plusieurs ressources (services communs, équipements et/ou prestations).

Parc de bureaux

Ensemble des surfaces bureaux construites pour une zone donnée (

Partie commune

Partie d’un immeuble ou d’un terrain réservée à l’usage collectif ou à l’utilité de tous les copropriétaires.

Partie privative

Partie d’un immeuble réservée à l’usage exclusif d’un propriétaire ou locataire déterminé.

Pas de porte

Somme d’argent, de montant variable, versée soit par le locataire d’un bail commercial au propriétaire lors de la conclusion du contrat de bail, soit par le cessionnaire d’un bail commercial au précédent locataire lors de la cession du bail par celui-ci.

Plafond Légal de Densité (PLD)

Il indique le pourcentage maximum de surface de plancher dont la construction est autorisée par m² de terrain. Au dessus de ce plafond, le droit de construire doit être acheté à la collectivité.

Plan local d’urbanisme (PLU)

Documents locaux d’urbanisme qui succèdent aux POS ; les PLU continuent d’édicter de façon précise les règles d’occupation du sol et comprennent désormais un projet d’aménagement et de développement durable de la commune, en matière notamment de politique locale de l’habitat, traitement des espaces publics, préservation des paysages, identification des secteurs devant se renouveler ou être protégés…

Les PLU devront porter sur l’ensemble du territoire de la commune (disparition des POS partiels) et ont vocation à intégrer les ZAC (disparition des plans d’aménagement de zone).

Les PLU devront être compatibles avec les dispositions du SCOT (voir supra), des schémas de mise en valeur de la mer, des chartes des parcs naturels et régionaux, des plans de déplacements urbains et des programmes locaux de l’habitat.

Portefeuille

Ensemble constitué d’actifs immobiliers détenus par un investisseur en vue d’en tirer un revenu direct ou une plus value.

Pré-commercialisation

Engagement ferme d’un utilisateur plus de 6 mois avant la disponibilité effective de l’immeuble.

Prix de convenance

Le prix de convenance particulière traduit le prix de réalisation sur le marché d’un bien dans des circonstances spéciales qui ont faussé le jeu de l’offre et de la demande.

Ce prix résulte du fait que l’une des parties a été motivée par une convenance particulière, propre à elle seule et exogène par rapport au marché immobilier. Le prix de convenance est donc distinct de la valeur vénale moyenne même si les parties prenantes à l’opération considèrent, de leur point de vue, n’avoir pas réalisé une opération défavorable.

Projet « en gris »

projet pour lequel l’ensemble des démarches préalables au lancement de la construction est déjà réalisé : acquisition du foncier, études préparatoires, définition du projet, obtention du permis de construire purgé de tous les recours et, le cas échéant, des autres autorisations administratives nécessaires. Ne reste plus que la construction proprement dite, ce qui réduit considérablement le délai d’emménagement pour un utilisateur. Le chantier est prêt à débuter.

Projet « éventuel »

Projet potentiel mais crédible, pour lequel les autorisations administratives n’ont pas encore été demandées ou sont en cours d’instruction.

Projet Fouché

Projet de loi, visant à encadrer davantage l’implantation des grandes surfaces pour « garantir l’équilibre entre les différentes formes de commerces en France ». La loi stipule 5 critères pour toutes demandes soumises à autorisation : maintenir ou favoriser une concurrence effective, promouvoir un aménagement équilibré du territoire, protéger l’environnement, favoriser la qualité de l’urbanisme, satisfaire les besoins des consommateurs par une offre diversifiée et participer au développement de l’emploi et à l’amélioration des conditions de travail.

Promesse synallagmatique de vente ou compromis de vente

Contrat par lequel deux parties s’engagent réciproquement l’une à vendre, l’autre à acheter l’immeuble à un prix déterminé. Cette promesse engage, dès sa conclusion, les deux parties. En pratique cet avant contrat permet de retarder le paiement total du prix et le transfert de propriété au moment de la signature de l’acte définitif de vente.

Promesse unilatérale de vente

Convention par laquelle une partie (le promettant) consent à l’autre (le bénéficiaire), pendant un certain délai, la faculté d’acquérir un bien (l’immeuble construit) à un certain prix. Le promettant est tenu de vendre, tandis que le bénéficiaire n’est pas obligé d’acheter ; il dispose d’une option qu’il lui appartient de lever ou non.

Promoteur immobilier

Il s’agit d’un intermédiaire économique chargé de l’édification des immeubles en vue de les revendre à des accédants à la propriété, utilisateurs ou investisseurs. Le promoteur organise la construction d’un bien immobilier. Parallèlement, les opérateurs immobiliers peuvent occuper un rôle plus large. Ils interviennent à chaque niveau entre la construction de l’immeuble et la vente de celui-ci. Ils conçoivent, développent, détiennent, arbitrent, investissent, exploitent et gèrent des actifs immobiliers.

Réhabilitation

Restaurer et moderniser un immeuble ou un bien

Résiliation

Rupture du contrat de location lorsque le locataire ne respecte pas ses obligations : défaut de paiement des loyers, des charges, du dépôt de garantie, d'assurance des locaux loués.

Révision du loyer

La révision du loyer intervient en principe chaque année en cours de bail (Loi n° 89 - 462 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi n° 94-624 du 21 juillet 1994 - article 17 d).
Elle doit faire l'objet d'une clause dans le contrat de location.

Retail park (Parc d’activités commerciales)

Ce terme anglais désigne les parcs commerciaux de périphérie. Zone de surface importante accueillant des locaux divers dans un espace ouvert localisé près des nœuds de circulation important répondant au besoin des grandes enseignes grand public. Il est généralement articulé autour d’un hyper ou d’une locomotive appartenant à plusieurs propriétaires avec une unité architecturale, foncière, de gestion et d’aménagement, un gestionnaire unique et de multiples locataires se rapprochant ainsi de la conception et de la gestion du centre commercial.

Servitude

Une servitude est une charge grevant une propriété au profit d'une autre propriété.

Sous-location

Sous-louer consiste à louer à une autre personne, entièrement ou en partie (une ou plusieurs pièces).
Le propriétaire doit obligatoirement donner son accord à ce type de transaction. Le locataire principal reste responsable des engagements pris devant le propriétaire

Schémas de cohérence territoriale (SCOT)

Nouvelle catégorie de documents d’urbanisme destinée à remplacer les anciens schémas directeurs (SD). Les SCOT sont élaborés dans un souci de cohérence territoriale sur un périmètre d’un seul tenant. Ils fixent les orientations fondamentales visant la planification stratégique et l’aménagement des territoires et non plus l’affectation des sols. Pour leur exécution, les SCOT seront complétés par des schémas de secteur. NB : Territoires non couverts par un SCOT Principe (L. 122-2 du Code de l’urba.) : en l’absence de SCOT, les zones naturelles et les zones d’urbanisation futures délimitées par les PLU des communes ne peuvent pas être ouvertes à l’urbanisation (mesure applicable à compter du 1er janvier 2002). Seule, dans ce cas, une « extension limitée de l’urbanisation » prévue par les PLU et les Cartes Communales (voir infra) est envisageable !

Cette mesure est destinée à éviter un développement anarchique à la périphérie du périmètre du schéma et à inciter les collectivités à se doter d’un PLU.

Société Civile de Placement Immobilier (SCPI)

Les SCPI sont des sociétés d’investissement de placement collectif qui ont pour objet exclusif l’acquisition et la gestion d’un patrimoine immobilier locatif. Le patrimoine de la SCPI doit être composé d’un minimum de 90 % d’actifs immobiliers. Leur objet consiste à la vente de parts des immeubles acquis à des associés. Les SCPI ne sont pas cotées en bourse mais font appel à l’épargne publique. Ces organismes ne sont pas soumis à l’impôt sur les sociétés. Chaque associé détenant une part sociale est personnellement imposé sur les revenus qu’il perçoit.

Société d’Investissements Immobiliers Cotées (SIIC)

Le régime français des SIIC a été crée afin de favoriser la détention, le développement et l’arbitrage d’actifs destinés à la location (immobilier d’entreprise, de services, d’exploitation ou d’habitation). L’option pour ce statut est valable pendant une durée minimale de 10 ans. Il permet à la société de bénéficier d’une double exonération fiscale : une exonération de l’impôt sur les sociétés ainsi qu’une exonération sur les plus-values. En contrepartie, les sociétés ont l’obligation de distribuer au moins 85 % du résultat courant, 50 % des plus-values réalisées ainsi que 100 % des dividendes reçus de leurs filiales.

Space-planning

Plan d’implantation détaillé. L'analyse de poste type se fait utilisateur par utilisateur. Le positionnement des mobiliers prend en compte l'ergonomie du poste de travail, les réglementations concernant par exemple les largeurs minimales des passages principaux et secondaires ou les surfaces minimales par utilisateur, le niveau d'éclairage recommandé pour un plan de travail informatique ou les distances par rapport aux issues de secours, etc.

Surface Utile Brute Locative (SUBL)

Elle est égale à la SHON, déduction faite des éléments structuraux (poteaux, murs extérieurs, refends, etc.), des locaux techniques hors combles et sous-sols (chauffage, ventilation, poste EDF, commutateur téléphonique …) et des parties communes non exclusivement réservées à l’usage d’un locataire ou d’un copropriétaire.

Elle peut se composer en trois éléments : les circulations horizontales, les sanitaires et locaux à usage social et les locaux classées selon leur nature d’usage (surfaces de bureaux commercial ou administratif, surfaces de stockage, surfaces de production et assimilées, surfaces de recherches fondamentales, autres surfaces).

Surfaces Hors Œuvre Nette (SHON)

Définie par l’article R. 112-2 du code de l’urbanisme, elle correspond à la somme des surfaces de plancher de chaque niveau de construction, après qu’ait été notamment déduites la surface des combles et sous-sols non aménageables (hauteur inférieure à 1,80 m, locaux techniques, etc.), la surface des toitures-terrasses, balcons, loggia, les surfaces non closes situées au rez-de-chaussée et les surfaces aménagées à usage de parking.

Taux de rendement initial

Rapport entre le loyer net (hors taxes, hors charges) à la date de la vente et par le prix de vente (tous frais d'achat inclus).

Taux de capitalisation

C’est le rapport entre les revenus potentiels de l’immeuble et son prix d’acquisition.

Taux de rendement net immédiat

Il exprime en pourcentage le rapport existant entre le revenu net (HT HC) d’un immeuble et le capital engagé par l’acquéreur (prix d’acquisition + frais et droits de mutation).

Taux de vacance

Ratio mesurant le rapport entre le stock immédiat et le parc total existant pour un type d’actif et un secteur géographique donné.

Taxe foncière

Les taxes foncières recouvrent plusieurs taxes destinées aux collectivités territoriales : la taxe d'enlèvement des ordures ménagères dans certaines communes, les taxes spéciales d'équipement, les frais de gestion de la fiscalité directe locale, au profit de l'Etat. Les taxes foncières concernent les propriétés bâties ou non. Elles sont dues par les propriétaires ou usufruitiers.

Taxe professionnelle

Elle est due chaque année par les personnes physiques ou morales qui exercent en France, à titre habituel, une activité professionnelle non salariée. Les diverses exonérations prévues peuvent être de plein droit ou temporaires. La taxe est établie dans chaque commune où le redevable dispose de locaux ou de terrains. Elle sert à financer le budget des communes, des départements et des régions, ainsi que d'autres organismes, telles les chambres de commerce et d'industrie, ou les chambres de métiers.

Usage actuel ou alternatif

Plusieurs approches de la valeur vénale sont possibles suivant que l’on suppose l’immeuble dans son usage actuel ou dans un autre usage. Les conclusions peuvent bien entendu être très différentes en fonction d’usages divers suivant les conditions du marché et le coût de transformation.

Usufruit

Droit réel principal, démembrement du droit de propriété, qui confère à son titulaire (usufruitier) le droit d’utiliser la chose et d’en percevoir les fruits mais non celui d’en disposer lequel appartient au nu propriétaire. Rappel : Le droit de propriété confère à son titulaire 3 prérogatives :

  • l’usage : le droit d’utiliser la chose
  • la jouissance : le droit d’en percevoir les fruits (en la louant …)
  • la disposition : le droit de l’aliéner (vente, destruction…)
Valeur locative

Elle indique la contrepartie financière annuelle versée pour l'occupation d'un bien immobilier.

Valeur à neuf

Elle se définit comme le coût de reconstruction de bâtiments et d’équipement de nature immobilière (immeuble par destination), honoraires et frais techniques inclus. A la différence de la valeur de marché, elle est généralement établie à l’identique ou à l’équivalent sur la base de devis. Elle ne concerne que les bâtiments et les équipements (services généraux ou éléments de confort) qui y sont liés.

Valeur d’apport

La valeur d’apport est celle pouvant être affectée à un bien immobilier dans le cadre d’une opération d’apport déterminée ou de transfert d’actif. Elle est fonction de la nature de l’opération et de la destination des biens convenue entre les parties. Cette valeur n’existe pas sui generis, mais seulement dans le cadre d’une opération précise. Il appartient donc aux parties (apporteurs et apportées) de définir quel type de valeur (et partant, quelles modalités de calcul), doivent être choisis et ce, sous le contrôle des commissaires aux apports.

Valeur d’assurance

Valeur pour laquelle un bien est assuré auprès d’une compagnie d’Assurances. Elle sert de base de calcul au versement des primes annuelles d’assurances et de base de discussion pour le montant éventuel des indemnités en cas de sinistre.

La valeur d’assurance recouvre deux notions :

  • La valeur à neuf, définie plus haut (calculée à l’identique ou à l’équivalent),
  • La valeur à neuf, vétusté déduite (valeur à neuf à laquelle est appliqué un coefficient de vétusté tenant compte de l’âge du bien et de son état d’entretien).
Valeur d’utilité

Elle est définie comme la somme d’argent (ou encore l’investissement global) qu’un chef d’entreprise prudent et avisé devrait accepter de décaisser afin de pouvoir disposer d’un bien directement nécessaire à l’exercice de son activité. Elle a été parfois désignée sous d’autres vocables tels que : valeur d’usage, valeur d’utilisation, valeur d’exploitation. Elle peut être rapprochée de la notion de coût de remplacement ou encore de celle de « valeur actuelle » telle que cette dernière est définie dans le Code de commerce, à savoir : « la valeur d’estimation qui s’apprécie en fonction du marché et de l’utilité du bien pour l’entreprise .

La valeur d’utilité peut se calculer selon deux types de méthodes, en fonction de la nature du bien à évaluer :

  • soit il s’agit d’un bien relativement « standard ou courant » : dans ce cas la valeur d’utilité correspond à la valeur vénale augmentée des impôts, taxes et frais sur l’acquisition ainsi que des éventuels travaux d’adaptation ou d’aménagement ;
  • soit il s’agit d’un bien spécifique et c’est alors une méthode par le coût de remplacement qui sera utilisée.
Valeur de droit de bail

Prix moyen qu’un locataire est susceptible de retirer de la cession de son bail à un successeur.

Le droit de bail est la contrepartie économique des avantages que constitue la reprise du bail existant, lequel comporte des clauses plus ou moins avantageuses et l’existence d’un loyer qui peut apparaître sensiblement différent des prix pratiqués sur le marché. En matière de commerce, l’emplacement revêt un intérêt particulier car il a une conséquence directe sur l’activité.

L’évaluation d’un droit de bail consiste donc à apprécier la valeur de l’ensemble des différents avantages dont va bénéficier un locataire pendant une période de temps variable.

La valeur du droit au bail est généralement inversement proportionnelle au montant du loyer versé dans le cadre du bail. Elle croît avec la durée prise en considération et les degrés de protection ou les avantages dont bénéficie le locataire en vertu du bail.

Il convient de bien distinguer le droit au bail :

  • d’une part du fonds de commerce dont il peut être l’une des composantes,
  • d’autre part, du doit d’entrée ou du pas de porte qui s’analysent, quant à eux, comme la contrepartie d’avantages lors de la conclusion d’un bail, d’un avenant ou du renouvellement de celui-ci et qui sont versés au propriétaire.

Le droit d’entrée ou pas de porte constitue en fait la contre-valeur en capital d’un loyer et dispose d’un régime juridique et fiscal sensiblement différent de celui du droit au bail.

Valeur de vente forcée

Valeur de réalisation d’un bien ou d’un droit immobilier dans un contexte de contrainte, quel que soit la nature de ce contexte (judiciaire, psychologique, financier ou autre). Elle traduit une différence sensible, dans la majorité des cas, avec la valeur

vénale moyenne.

L’expropriation ne rentre pas, a priori, dans le cadre d’une vente forcée ; en effet, si l’aliénation a un caractère obligatoire, les bases d’indemnisation doivent correspondre à la valeur du marché et la réparation du préjudice subi par l’exproprié à la date de référence.

Valeur vénale d’un bien

La valeur vénale correspond au prix auquel un bien ou un droit immobilier pourrait raisonnablement être cédé en cas de vente amiable au moment de l’Expertise, les conditions suivantes étant supposées préalablement réunies :

  • la libre volonté du vendeur et de l’acquéreur,
  • la disposition d’un délai raisonnable pour la négociation, compte tenu de la nature du bien et de la situation du marché,
  • le maintien de la valeur à un niveau sensiblement stable pendant ce délai, que le bien ait été proposé à la vente dans les conditions du marché, sans réserves, avec une publicité adéquate,
  • l’absence de facteurs de convenance personnelle.

Peuvent être considérés comme synonyme de valeur vénale les termes de valeur marchande, valeur de marché ou encore valeur de réalisation (expression utilisée dans le décret du 5 novembre 1990 concernant les compagnies d’assurance). La valeur vénale d’un bien immobilier peut être définie dans deux hypothèses :

  • La valeur d’un bien libre ou supposé tel, partant du principe que le bien est vacant et libre de tout titre d’occupation.
  • La valeur du bien « occupé », qui tient compte de la présence dans les lieux d’occupants, titrés ou non. Dans ce dernier cas, la valeur dépend aussi des conditions juridiques et financières de l’occupation et de la qualité du ou des occupants.

La valeur vénale est en principe exprimée hors droits de mutation ou hors taxe à la valeur ajoutée pour l’immobilier professionnel ou commercial soumis au régime de T.V.A., T.T.C. pour l’habitation soumise au régime T.V.A., et hors frais d’acquisition (publicité, frais d’actes, honoraires). En règle générale la valeur vénale est déterminée :

  • soit par une approche par comparaison directe,
  • soit par la capitalisation ou actualisation d’un revenu théorique ou effectif.

Les autres méthodes d’évaluation, notamment celle par le coût de remplacement, ne sont utilisés que de manière exceptionnelle, c’est à dire soit à titre de recoupement, soit lorsque l’application de l’une ou de l’autre des deux principales méthodes se révèle impossible ou malaisée.

Vente en bloc

Vente de l’intégralité d’un immeuble à un même acquéreur dans le but de faire une plus-value lors de sa revente (souvent par lots).

Vente en l’état futur d’achèvement (VEFA)

Vente sur plan (conclue avant l’achèvement du programme) aux termes de laquelle l’acquéreur rendu immédiatement propriétaire du sol, devient propriétaire de l’immeuble au fur et à mesure de l’avancement des constructions.

Vente par lots

Cette technique de vente est principalement utiliser en immobilier résidentiel. Il s’agit de la vente d’un immeuble lot par lot, que ces derniers soient vides ou occupés.

Vente sous condition suspensive

Vente dont les effets sont subordonnés à la réalisation d’un événement futur et incertain. Le contrat est immédiatement formé mais il ne produit pas les effets qui, normalement, résultent de la vente tant que la condition n’est pas accomplie. Exemple : vente conclue sous la condition suspensive de l’obtention d’un permis de construire dans le délai prévu au contrat. Si le permis de construire est délivré dans ce délai, la condition est réalisée et elle rétroagit au jour de la conclusion du contrat.

Zone d’aménagement concertée (ZAC)

L’article L. 311-1 du Code de l’urbanisme, demeuré inchangé dans le cadre de la loi SRU, définit les ZAC comme « les zones à l’intérieur desquelles une collectivité publique ou un établissement public y ayant vocation décide d’intervenir pour réaliser ou faire réaliser l’aménagement ou l’équipement des terrains, notamment de ceux que cette collectivité ou cet établissement a acquis ou acquerra en vue de les céder ou de les concéder ultérieurement à des utilisateurs publics ou privés ».

Zone de chalandise

Zone habituelle ou théorique de provenance des clients d'un point de vente. Le contour de cette zone est influencé par la distance et le temps d'accès. La représentation de la zone de chalandise peut donc être accompagnée de courbes isométriques ou isochrones. La définition de cette zone joue un rôle important dans l’estimation d’un chiffre d’affaires potentiel ou dans la diffusion publicitaire.

Zoning

Il consiste à déterminer puis à positionner tous les espaces des services (dans une entreprise) par grandes masses (" zones "), selon un ratio donné, sur le plan du local. Ces zones respectent les règles de communication entre les différents services définies à la phase précédente (organigramme fonctionnel) pour permettre le bon fonctionnement de la vie de l'entreprise. Le positionnement des zones est fait à l'aide d'empreintes graphiques des différents services de l'entreprise. Le zoning permet de définir et de préparer le plan définitif. Les cloisons et les ouvertures seront indiquées ultérieurement sur les plans d'implantation détaillés. Le zoning tient compte de la sécurité des personnes (incendie), sécurité des biens (protection intrusions, systèmes d'accès), de la réglementation (code du travail), de la législation (normes) et de l'ergonomie (confort de l'usager)